1. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ
Όσο ποιό μεγάλος είναι ο Σ.Δ.τόσο καλύτερα για τον αγοραστή γιατί χτίζει περισσότερα τ.μ. Συντελεστής Δόμησης (Σ.Δ.) καθορίζει σε σημαντικό βαθμό την τιμή του εκάστοτε οικοπέδου.Με βάση αυτόν υπολογίζεται το συνολικό επιτρεπόμενο εμβαδόν του κτίσματος ή των κτισμάτων που θα ανεγερθούν στο οικόπεδο.Οπως είαι φυσικό, κατά κανόνα εκτάσεις με υψηλό συντελεστή δόμησης προτιμώνται σε σύγκριση με οικόπεδα όπου ο συντελεστή δόμησης είναι χαμηλός. Ειδικότερα στις περιπτώσεις όπου το οικόπεδο διατίθεται σε εργολάβους με τη μέθοδο της αντιπαροχής, ο Σ.Δ. αποτελεί ρυθμιστικό παρανομαστής για τον υπολογισμό του ποσοστού που θα πάρει ο οικοπεδούχος μετά την ολοκλήρωση της οικοδομής. Χαρακτηριστικό παράδειγμα περιοχές όπως του Ζωγράφου , όπου ο Σ.Δ. βρίσκεται σε υψηλά επίπεδα, οι τιμές της γης ξεκινούν από 1.000 ευρώ ανά τμ,. Στον αντίποδα, οικόπεδα σε περιοχές με χαμηλό Σ.Δ.,κυρίως στα προάστια των Αθηνών, εγυώνται χαμηλή δόμηση και ήπια ρυμοτομία, γεγονός που προσδίδει άλλου είδους αξία στο οικόπεδο.Παράδειγμα τα Μελίσσια με Σ.Δ. που κυμαίνεται ανάμεσα στο 0,8 και το 1 οι τιμές της γης ξεκινούν από 900 ευρώ ανά τμ,.Πάντως, συγκρίνοντας δύο οικόπεδα στην ίδια περιοχή, αν παρουσιάζουν διαφορές μεταξύ τους ως προς το Σ.Δ.,σημαντικά καλύτερο θεωρείται αυτό που υπερτερεί.
2. ΧΡΗΣΕΙΣ ΓΗΣ
ΟΙ ΕΠΙΤΡΕΠΟΜΕΝΕΣ για το κάθε οικόπεδο χρήσεις επηρεάζουν την αξία του, κυρίως στην περίπτωση επαγγελματικών χώρων. Στις περισσότερες αστικές περιοχές, οι επιτρεπόμενες χρήσης είναι <<αμιγούς>> ή <<μεικτής κατοικίας>>. Στα οικόπεδα όπου επιτρέπονται και άλλες χρήσεις, το εξειδικευμένο ενδιαφέρον ανεβάζει τις τιμές. Στα προάστια των Αθηνών και ιδιαίτερα στις περιοχές που πρόσφατα εντάχθηκαν στο σχέδιο, όπως για παράδειγμα τα Μεσόγεια, οι χρήσεις γης είναι σε πολλές περιπτώσεις ακόμα ρευστές με συνέπεια να επηρεάσουν την τιμή αλλά και το αγοραστικό κοινό στο οποίο απευθύνεται το εκάστοτε οικόπεδο.
3. ΤΑ ΚΕΝΤΡΙΚΑ ΣΗΜΕΙΑ
Η κοντινή ύπαρξη σημείων ενδιαφέροντος όπως είναι οι στάσεις μετρό, ηλεκτρικού και αστικών συγκοινωνιών, τα σχολεία και οι εμπορικές <<πιάτσες>> αυξάνουν την αξία του εκάστοτε οικοπέδου τουλάχιστον κατά 20%. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν περιοχές όπως ο Νέος Κόσμος, όπου οι τιμές των οικοπέδων φτάνουν τα 800 ευρώ ανά τμ, και τα ποσοστά της αντιπαροχής αγγίζουν το 40%. Πέραν από τα σημεία γενικού ενδιαφέροντος, υπάρχουν και οι ειδικές περιπτώσεις που καλύπτουν τις ανάγκες συγκεκριμένης κατηγορίας αγοραστών.
4. ΘΕΣΗ
Γωνιακά οικόπεδα καθώς και αυτά που βρίσκονται σε κεντρικά σημεία ή γειτνιάζουν με ελεύθερους χώρους είναι πιο δημοφιλή για την ανέγερση οικιστικών ακινήτων. Στην περίπτωση των επαγγελματικών ακινήτων, η θέση ορίζεται με βάση την απόσταση από τις μεγάλες οδικές αρτηρίες αλλά και την προβολή που προσφέρουν στις εταιρείες που εγκαθίστανται σε αυτά.
5. ΘΕΑ
Τα οικόπεδα με θέα είναι αρκετά δυσεύρετα και ως εκ τούτου ακριβά. Οι περιοχές που προσφέρουν θέα είναι δεδομένες στην Αττική, αυτό όμως δε σημαίνει πως αποκλείονται απο την κατηγορία οικόπεδα << πανταχόθεν ελεύθερα >> ή όσα βλέπουν σε χώρους πρασίνου ή σε πάρκα.Η αύξηση που προσδίδει η ύπαρξη θέας στην τελική τιμή ενός οικοπέδου ξεκινά από το 20% με 25% και μπορεί να φτάσει και το 50% σε εξαιρετικές περιπτώσεις.
6. ΣΠΑΝΙΟΤΗΤΑ
Ο κορεσμός αυξάνει τιμές και ποσοστά αντιπαροχής.Ενα οικόπεδο στην καρδιά της Αθήνας είναι ποιό ακριβό απο ένα αντίστοιχο στα βόρεια προάστεια.Εντονο είναι επίσης το φαινόμαινο στις περιοχές όπου σπανίζουν τα οικόπεδα τα ποσοστά της αντιπαροχής να αυξάνούν κατακόρυφα.
7. ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΚΑΛΥΨΗΣ
Αντίστοιχος με τον Συντελεστή Δόμησης. Ο Συντελεστής Κάλυψης ορίζει το μέγιστο ποσοστό του οικοπέδου που επιτρέπεται να καλύπτεται από κτίσμα.Ο συντελεστής κάλυψης είναι ιδιαίτερα συμαντικός σε επαγγελματικά ακίνητα όπου και επιδιώκεται όσο το δυνατόν μεγαλύτερο εμβαδόν επί του ισογείου. Στα οικιστικά ακίνητα, ως επί το πλείστον, περιοχές με υψηλό συντελεστή δόμησης έχουν αντίστοιχα υψηλό συντελεστή κάλυψης, φαίνομενο συχνό στις αστικές συνοικίες των Αθηνών. Αντίστοιχα στα προάστια όπου ο συντελεστής δόμησης είναι συχνά μικρότερος του 1, ο συντελεστής κάλυψης κυμαίνεται κοντά στο 0,4 και στο 0,6.
8. ΥΠΑΡΞΗ ΚΤΙΣΜΑΤΟΣ
Στα οικόπεδα που διατίθενται εντός της Αθήνα υπάρχουν παλιές ακατοίκητές μονοκατοικίες, οι οποίες και κρεμίζονται πρίν να ανεγερθούν στη θέση τους σύχρονες πολυκατοικίες.Οι παράγοντες αυτοί πρέπει να αφαιρεθούν από την τελική αξία του προς πώληση ακινήτου.Επιπλέον θα πρέπει να εξεταστεί αν το υπάρχουν κτίσμα έχει κριθεί διατηρητέο. Στην περίπτωση αυτή ηαξία του οικοπέδου πέφτει κατακόρυφα, μια που ουσιαστικά δεν επιτρέπεται η ανέγερση νέου ακινήτου, παρά μόνο ύστερα απο δαπανηρές διαδικασίες.
9. ΕΜΒΑΔΟΝ – ΣXHMA
ΤΟ ΕΜΒΑΔΟΝ του οικοπέδου πολλές φορές δεν πολλαπλασιάζεται απλώς επί της μέσης τιμής που ισχύει στην εκάστοτε περιοχή όπου τα οικόπεδα σπανίζουν, πολλές φορές η αξία ενός οικοπέδου με μεγάλο εμβαδόν αυξάνεται γεωμετρικά. Το μεγάλο εμβαδόν επιτρέπει την ανέγερση κτισμάτων που μπορούν να αξιοποιηθούν για πλήθος χρήσεων, πολλές φορές εξειδικευμένων, κάτι που είναι ανέφικτο με μικρότερα οικόπεδα. Πολλές φορές το σχήμα του οικοπέδου παίζει καθοριστικό ρόλο στον υπολογισμό της αξίας του. Ειδικά στις περιπτώσεις που η χάραξη του είναι ακαθόριστη και δυσχεραίνει την ανέγερση κτίσματος, δεν αποκλείεται η τελική τιμή διάθεσης να πέσει από 10% εώς και 15% ανάλογα με τα προβλήματα που ανακύπτουν. Στον αντίποδα, οικόπεδα με μεγάλη πρόσοψη μπορούν να διατεθούν έναντι μεγαλύτερου ποσού στην περίπτωση που προορίζονται για επαγγελματική χρήση. Μερικά επιπλέον μέτρα πρόσοψης-ειδικά σε εμπορικό δρόμο-αντιστοιχούν σε μεγαλύτερες βιτρίνες και κατά συνέπεια μεγαλύτερη προβολή, στοιχείο που αυξάνει την τιμή.